相続税には、一定の条件を満たすことで大きな節税が可能となる「小規模宅地等の特例」という制度があります。この制度を利用すれば、相続する土地の評価額を最大80％まで減額することができ、非常に大きな節税効果を得ることが可能です。

たとえば、評価額が1億円である土地でも、この特例を適用すれば評価額は2,000万円まで圧縮されるので、相続税の負担が大幅に軽減されます。ただし、減額幅が大きい反面、同制度を利用するための要件は細かく定められています。誰でもが安易に使えるわけではないのです。

小規模宅地等の特例が創られた目的は、故人（被相続人）の自宅や営んでいた事業に関する土地に高額な相続税が課されることで、生活を共にしていた相続人が住まいを失ったり、事業を継続できなくなるような事態を避けるためです。

遺族の生活を守る観点から設けられた制度ですから、対象となる土地の利用状況や相続人の関係性・居住状況などによって適用可否が判断されるのです。

なお、この特例の対象となるのはあくまで「土地」のみであり、建物部分には適用されない点には注意が必要です。

 

小規模宅地等の特例は故人が老人ホームに入所していても適用可能

小規模宅地等の特例では「特定居住用宅地（居住用に使っていた宅地）」で申請する場合、前提条件として「故人もしくは生計を一にする親族が住んでいた土地」でなければなりません。

しかし、故人が老人ホームで最期を迎えられる場合があります。近年では多いケースですが、このような場合も特例が適用できるかどうか気になりますよね。

実は故人が老人ホームに入所されていても、一定要件を満たせば小規模宅地等の特例が使えるのです。

まずは故人の条件についてです。

  • 要介護認定もしくは要支援認定を受けている
  • 老人福祉法等に規定する老人ホーム等に入所していたこと
  • 入所後に自宅を他人に貸したりしていない

老人ホームへ入所していたのであれば、本人が要介護・要支援認定を受けていなければなりません。健康な状態で入居していても、特例の適用は受けられないのです。

入所する老人ホームも「老人福祉法や介護保険法に規定される施設」でなければなりません。無許可営業の老人ホームですと適用外となってしまいます。

そして、老人ホーム入所後に、空き家になった自宅を事業地や賃貸用として利用していないことが条件となります。これは、土地を事業用や貸付用にしてしまうと、特定居住用宅地として認められなくなるからです。特例の適用は可能ですが、減額率や適用範囲が変わってくるので注意しましょう。

 

小規模宅地等の特例が使える具体的なケース例

故人の適用条件が該当したら、次は実際の適用例を見てみましょう。

制度が適用されるかどうかは、被相続人や相続人の居住状況・関係性によって異なります。以下に代表的な4つのケースをご紹介します。

ケース①：配偶者が自宅に住み続けている場合
夫が老人ホームに入所し、妻が引き続き自宅に住み続けていたケースです。

→配偶者が土地を相続する場合、特例は無条件で適用可能です。しかも、配偶者には「相続後も引き続き住み続ける」という条件はありません。つまり、生前中に一緒に住んでいなくてもOKですし、相続後に自宅をすぐに売却しても問題ありません。

ケース②：同居していた子供が相続する場合
父が老人ホームに入所し、子供がそのまま自宅に住み続けていたケースです。

→子供が自宅を引き継ぎ、相続税の申告期限（相続開始から10ヶ月）まで居住を継続していれば適用可能です。

ケース③：夫婦ともに施設に入所していたが、自宅は空き家
夫婦そろって施設に入所し、自宅が空き家となっていた場合でも、配偶者が相続すれば特例の対象になります。

ケース④：別居していた子供＝「家なき子」が相続する場合
親が施設に入り、自宅が空き家となった。別居していた子供がその空き家を相続するケースです。

→相続人が「家なき子特例」に該当すれば、特例の適用が可能です。

 
「家なき子特例」とは？
以下の条件を満たす相続人が対象です。

  • 被相続人に配偶者および同居の親族がいない
  • 相続開始の3年前から、自己や配偶者の持ち家に住んでいない
  • 故人やその配偶者の所有する家に住んでいなかった
  • 相続開始時点で、家を所有していない（借家などで生活していた）

 

自宅を賃貸物件にしていた場合、減額率が変化

故人が老人ホームに入所した後、自宅を第三者に貸していた場合、特定居住用宅地等ではなく、貸付事業用宅地として、小規模宅地等の特例を使うことができます。
ただし、貸付事業用宅地等だと、土地200㎡まで評価額が50％減額となります。また、貸す期間は3年以上となります。

 

入所していた場合の添付書類

故人が老人ホームに入所していたら、特例適用のために、小規模宅地等の特例適用の添付書類に加えて、以下の書類も添付して提出します。

  • 死亡日以後に作成された被相続人の戸籍の附票の写し
  • 介護保険の被保険者証の写し、障害福祉サービス受給者証の写しなど、被相続人の要介護認定・要支援認定等の事実を証明する書類
  • 老人ホームの入所契約書など、施設の名称、所在地等が記載された書類

 

まとめ

小規模宅地等の特例は故人が老人ホームに入所していても適用されます。

ただし適用される条件として、要介護認定または要支援認定を受けていたこと、認可された老人ホーム（福祉施設等）に入所していたことに加えて、相続人の要件も満たす必要があります。

要件についてもっと知りたい方は、専門の税理士に相談してください。

 

 

 
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