故人の財産には、土地が含まれる場合が多いです。件数としては「自宅が建てられている土地」が最も多いですが、中には「賃貸用のアパートの土地」や、「事業用の土地」の場合もあります。

土地は、車や貴金属と比較すると高額になりやすいので、相続税が生じる可能性も高くなります。そのため、覚えておきたい制度が「小規模宅地等の特例」です。

同制度は、相続する土地の評価額を80％もおさえることができます。

 

小規模宅地等の特例の概要

相続が発生すると、遺産の総額次第で相続税が生じる場合があります。特に不動産、なかでも土地は高額になりやすいので、相続税額も大きくなりがちです。

そんな中、相続税の軽減に大きな効果を発揮するのが「小規模宅地等の特例」です。

この特例は、一定の条件を満たすことで、「相続税の対象となる土地の評価額を最大80％まで減額できる」制度です。評価額が下がるということは、支払うべき相続税そのものも大きく減るということになり、節税となります。

ケースバイケースですが、土地を相続すると、数百万円〜数千万円という高額な税金が発生することがあります。もし、相続人自身の財産が少なく、かつ故人の遺産に現金・預貯金がなければ、相続税を払うためにその土地を手放さなければならなくなる場合もありえます。

故人の自宅に一緒に住んでいた配偶者や子供がいる場合は、住む場所がなくなる可能性もあります。そういったことを防ぐために、被相続人が所有していた一部の土地については、一定条件を満たす限り、相続税評価額の大幅な減額が認められているのです。

ただし、この制度を適用するには土地の種類や使用状況、相続人の関係性や居住実態など、さまざまな細かい要件をクリアしなければなりません。

 

適用される土地の要件

（１）対象の土地

 
小規模宅地等の特例で対象となる土地は、主に以下の3種類に分けられます。

  • 特定居住用宅地：被相続人または被相続人と一緒に住んでいた親族が生活していた土地
  • 特定事業用宅地：被相続人が事業を営んでいた土地
  • 貸付事業用宅地：人に貸していた土地（賃貸用の不動産など）

このうち、遺産の中に最も多いのが「特定居住用宅地」です。事業用地や賃貸用の土地を持っている方は少ないですが、自宅の建っている土地を持つ方は多いからです。

なお、別荘やセカンドハウスのような一時的に使用されていた土地は、小規模宅地等の特例の対象にはなりません。

また、対象の土地であっても相続が始まってから相続税の申告期限（10カ月）までの間にその土地を売却してしまうと、適用不可となります。特例を活用するのであれば、その期間中に引き続き該当地を利用する必要があるということです。

 

（２）面積と評価額の減額率

 
前述した対象となる土地の面積には、それぞれ上限が定められています。

  • 特定居住用宅地：最大330㎡まで80％減額
  • 特定事業用宅地：最大400㎡まで80％減額
  • 貸付事業用宅地：最大200㎡まで50％減額

面積が上限を超えれば、上限面積分だけ評価額が減になります。

例えば、500㎡の居住用宅地が1億円で評価されていた場合、減額の対象となるのは上限の330㎡までです。

1億円－1億円÷500㎡×330㎡×0.8＝4,720万円
と、評価額は約4,720万円まで下がることになります。全体として80%減とはなりませんが、それでもかなりの減額になります。

日本の一般的な戸建て住宅は、土地の広さが130㎡前後のケースが多く、一般家庭であれば、この上限に収まることがほとんどです。

貸付用の土地は減額率が低くお得感がないように見えますが、そもそも賃貸物件は相続時の評価計算方法自体に控除があるので、バランスが取れているとも言えます。

 

取得者の要件（特定居住用宅地の場合）

特定居住用宅地の場合、取得者（その土地を引き継ぐ相続人・受遺者）に以下の要件があります。

 

（１）配偶者

 
被相続人の配偶者が土地を取得する場合、特別な条件はなく、無条件で特例の適用を受けることができます。

生前に別居していた場合でも問題ありません。さらに、相続後にすぐ売却しても特例の適用が外れることはありません。

 

（２）同居親族

 
被相続人と一緒に住んでいた親族が相続する場合は、相続税の申告期限まで引き続きその土地に住み続ける必要があります。

この場合の同居の定義は、単なる住民票の一致ではなく、実際の生活拠点が同じであったかどうかが判断されます。

極端な例ですが、亡くなる直前の数日間だけ同居していたとしても、「その実態が確認できれば」特例の対象になります。ただし、相続後の10カ月間はそのまま住み続けなければなりません。

亡くなる前の居住期間は決まっていないものの、相続開始後の10ヶ月間はそこに住み続けなければいけないという点には注意です。

 

（３）その他の親族（家なき子特例）

 
被相続人と同居していなかった親族でも、特例を受けられる場合があります。いわゆる「家なき子特例」と呼ばれるもので、次のような条件をすべて満たす必要があります。

  • 被相続人に配偶者や同居親族がいない
  • 相続開始前3年以内に自分や近親者の所有する家に住んでいなかった
  • 相続時点で住んでいる家を自分で所有していない
  • 申告期限までその宅地を保有し続けていること

同居している他の相続人がいないという要件から、配偶者のいない故人が、一人で自宅に住んでいたような場合が該当します。

こちらの場合でも、相続開始後の10ヶ月間は該当の家に住み続けなければなりません。

 

小規模宅地等の特例では申告義務がある

特例を使う場合、たとえ相続税が発生しないケースでも、税務署に申告を行う必要があります。

相続税の基礎控除額は「3,000万円＋600万円×法定相続人の数」で、これ以下であれば通常は申告不要ですが、小規模宅地等の特例を受けたい場合は、控除の有無にかかわらず必ず申告が必要になります。

手続きが漏れてしまうと、特例の適用が認められず、結果として高額な追徴課税を受ける可能性もあるため、注意が必要です。

 

まとめ

小規模宅地等の特例は、非常に効果的な相続税対策ですが、適用にはさまざまな条件があります。

土地の利用目的や取得者の属性など、細かい部分まで把握していないと正しく活用できません。

適切に利用すれば数百万円単位の節税も可能になるため、土地の相続が関わる場合は、できるだけ早いうちから、専門の税理士に相談することをおすすめします。

 

 

 
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