遺産の中に不動産が含まれるケースは非常に多いですが、現金と違って分割が難しく、名義変更が必要、控除制度の条件が複雑ということから、悩まれる方もたくさんいらっしゃいます。

そんな不動産ですが、中には「抵当権」がついている場合もあります。

抵当権とは住宅ローンなどで家や土地を担保にお金を借りる際に設定される権利で、返済が滞った場合、債権者がその不動産を競売にかけて残債を回収する仕組みです。

こう聞くと、「抵当権がついている家は、借金まみれなのか」「相続したら、その借金も払わないといけないのか」等々、心配になります。

今回は、抵当権付き不動産を相続する際のポイントや、相続税評価への影響について解説していきます。

 

抵当権とは

冒頭でも触れましたが、まずは抵当権について説明いたします。

家を買ったり、建てたりするとき、まとまったお金が必要なため、多くの方はローンという形で金融機関からお金を借ります。

金融機関側は「返済が滞った時」を考えて対策をしますが、その一つが抵当権です。万が一、約束通りにお金が返せないときは、担保である土地や建物を売りに出して、その売上金から優先的に貸したお金を回収させる約束を交わします。この権利が「抵当権」と呼びます。

金融機関側にとっての「保険」のようなものだとイメージしてください。

抵当権があっても、きちんと返済が続いていれば、該当の不動産には住み続けることができます。しかし、返済が滞れば、銀行は抵当権を実行し、その不動産を競売（強制売却）にかけることができてしまうのです。

 

抵当権がついた不動産も相続の対象

相続において、抵当権がついた不動産であっても、問題なく相続できます。しかし、その不動産を相続すると抵当権も引き継がれます。

相続では、現預金や不動産といった「もらえる財産（プラス）」だけでなく、借金などの「払わなければならない財産（マイナス）」もすべて引き継ぐのが原則です。

抵当権付きの不動産を相続するということは、セットになっている「借金の返済義務」も一緒に引き継ぐということです。

もし、相続人がその借金を返済できなくなれば、抵当権が行使され、不動産が売られます。

 

誰の借金なのかを確認すること

多くの場合、不動産の持ち主である被相続人が自分の借金のために、自分の不動産に抵当権を設定しています。この場合は、相続人が借金をそのまま引き継ぎます。

しかし、稀に「他人の借金のために、自分の不動産を担保として提供している」ケースがあります。

この場合、相続人が借金を返済する義務はありません。ですが、不動産に抵当権がついている事実は変わりません。

もし、債務者が借金を返せなくなれば、相続した不動産を持っていかれてしまうリスクは残ります。「借金は相続しないが、担保のリスクは相続する」という、複雑な状態になります。

 

「借金があるから、相続税評価額は安くなる」の勘違い

抵当権がついている不動産は相続で、どう評価するのでしょうか。

実は抵当権がついているかどうかは、不動産評価額に一切影響しません。相続税を計算する際、土地や建物の価値（評価額）は、国が定めたルールに従って計算されますが、「借金があるかどうか」という要素は、その土地が持つ本来の価値に影響しないからです。

よって、従来通り、土地の評価方法は「路線価方式」か「倍率方式」のどちらか。

建物の評価は「固定資産税評価額」のままとなります。

 

「債務控除」で税金を減らす

不動産の評価額自体は下がりませんが、相続税全体の計算をする際には「債務控除」という仕組みが使えます。

これは、「相続したプラスの財産の総額」から「引き継いだマイナスの財産（借金）」を差し引いて計算するというルールです。

例えば、不動産の価値が5,000万円で残っている借金が2,000万円の場合、不動産の評価は5,000万円のままですが、そこから借金の2,000万円を引いた「3,000万円」に対して課税されることになります。結果として、借金がある分だけ相続税の負担は軽くなります。

「不動産評価が下がる」のではなく、「全体の財産から借金を引いてくれる」と覚えるとわかりやすいでしょう。

 

抵当権を消すには

抵当権を消すには、以下の2つのステップが必要です。

 

ステップ1：借金の完済

まずは残っているローンを全額返済します。被相続人の借金であれば、引き継いだ相続人が返済します。団体信用生命保険などに加入していた場合は、その保険金でローンが完済されるケースも多いので、確認してみましょう。

不動産が「他人の借金の担保」になっていた場合は、債務者が完済するのを待つか、あるいは不動産を守るために相続人が借金を肩代わりして返済し、後からその知人にお金を請求する方法もあります。

 

ステップ2：抵当権抹消登記の申請

完済すると、抵当権を消すための書類が金融機関から送られてきます。この書類を持って法務局に行き、「抵当権抹消登記」という手続きをして、登記簿から抵当権の記載が消えます。

この手続きは自動的には行われませんので、完済したら速やかに抹消登記を行いましょう。

 

借金が多すぎる場合は「相続放棄」も選択肢に

財産調査の結果、「残っている借金の方がプラス資産より多い」ということがわかったら、相続放棄を検討しましょう。

放棄をすると、プラスの財産もマイナスの財産も一切引き継がないので、借金の返済義務から逃れることができます。

ただし、相続放棄は被相続人が亡くなったことを知ってから3ヶ月以内に、家庭裁判所に申し立てをする必要があります。期限を過ぎると、自動的に借金を背負うことになってしまいます。

なお、手続き前に、故人の預金を使ったり、不動産の名義を変えたり、家を取り壊したりすると、「相続を認めた（単純承認）」とみなされ、相続放棄ができなくなります。

 

まとめ

抵当権付きの不動産相続は通常の不動産と同じく相続できますし、相続税評価自体も同じです。しかし、「借金」という要素があるので、相続税申告額や相続後の扱いは異なります。

また、相続するかどうかも慎重な判断が求められます。

しっかりと財産調査を行い、相続後の負担がどれほどのものになるのか見極めましょう。不安な場合は、遠慮せずに専門家にご相談ください。

 

 

 
相続手続き・相続税対策・遺言書作成・生前贈与など、相続に関するお悩みは(株)FP財産総合研究所までご相談ください。

年に数回、北本市役所にて税務相談員を受け持っている経験豊富な税理士が対応させていただきます。
初回の相談は無料なので、是非ご利用ください。

お電話での対応は[048-592-5533]　受付時間9:00〜18:00です。
メールは[こちら]まで　24時間受付中。