相続 では現金や預貯金の他に、不動産が相続財産に含まれているケースが多いです。

中にはその不動産が賃貸アパートやマンションの場合もあります。賃貸用物件は住宅とは異なり、家賃が発生します。その収入はもちろん相続財産に含まれることになります。

家賃収入は相続後に該当の不動産を引き継ぐ方のものになりますが、取得者が確定していない間に生じるものについては、扱いが変わります。

 

家賃収入については相続開始前後+遺産分割協議前後で考える

家賃収入が誰のものになるかについては、「相続開始前」「相続開始後」「遺産分割成立の前後」の３つに分けて考えます。

相続開始前であれば、その家賃収入は被相続人のものですので、相続財産として相続人全員に分配されるものと考えます。

相続開始後に発生した家賃収入について、遺産分割成立していない場合、不動産の取得者が決定していませんから、これも相続人間で分配されることになります。

遺産分割成立後で不動産の取得者が決まっている場合、取得が決定した段階から発生する家賃について取得者のものになります。

 

遺言の有無で家賃収入を受け取る人は変わる

取得者が確定しているかどうかで家賃収入の扱いが変わるため、遺言の有無によって家賃の受取人は変わると言えます。

 

（１）遺言書がある場合

 
遺言書があり、対象の賃貸物件を相続する人が決まっているのであれば、「相続開始から」発生する家賃はその相続人のものです。

なお、遺言書は法的な効力を持つ正式なものでなくてはならないので、不備があると、無効になってしまいます。

被相続人が自筆で作成する「自筆証書遺言」は不備が起こりやすいので、注意が必要です。不安な場合は、専門家に作成サポートを依頼する、また、作成不備が起こらない「公正証書遺言」を利用するなどの対策をした方が良いでしょう。

 

（２）遺言書がない場合

 
遺言書がない場合、取得者を遺産分割協議で決定します。その間に発生する家賃は不動産と共に、相続財産は相続人全員の共有財産となります。

よって、家賃収入は相続人全員のものであるため、法定相続分に応じて相続人全員が受け取ることができます。

繰り返し言いますが、取得者が受け取れるのは分割決定後に発生した家賃のみとなります。ただし、協議での取り決めがある場合は、協議前のものであっても取得者が受け取れます。

 

準確定申告を怠らないこと

準確定申告とは、亡くなった方の確定申告です。相続人が代理で、相続開始から4ヶ月以内に手続きしなければなりません。相続税申告の期限より早いので、注意が必要です。

前述したように相続開始前に発生した家賃は未収でも被相続人の所得です。そのため、一定期間（1月1日から死亡した日まで）内の所得金額及び税額を計算して、税務署に申告しなければなりません。

手続きを怠ると、納税がされていないことに課される「延滞税」と、期限内に申告されない場合に課される「無申告加算税」を負担することになります。

また、家賃収入を得る相続人にも確定申告が必要ですので、こちらも忘れずに。不動産所得が20万円以下の場合、確定申告は義務ではありませんが、税金が返ってくることもあるので、検討するべきです。

 

不動産の立ち退きには正当な理由と入居者の合意が必要

賃貸用物件を取得した際に、すぐに売却したいと考える方もいるでしょう。

しかし、借地借家法によって入居者の権利が保護されているので、住んでいる方がいる場合は、正当な理由がない限り貸主側からの解約ができないのです。

賃貸借契約時に定期借家契約をしていた場合、事前に定めた契約期間が過ぎれば解約できますが、一般的な賃貸契約の場合、貸主側からの解約を通すには以下のような正当事由が必要です。

  • 建物の使用と必要とする事情があること
  • 債務不履行などの従前の経過
  • 老朽化しているなど建物の現況
  • 建物の明け渡しを条件として立退料の支払いをする

 

相続登記も忘れずに

相続によって不動産を取得した場合は名義変更をしなければなりません。現在、罰則はありませんが、令和6年4月1日から義務化される予定で、施行日前に生じた相続についても遡って適用されるため、早めに手続きを行うべきです。

相続登記を行わないと相続した不動産の売却もできませんし、他の相続人に不動産を処分されるリスクもあります。そういった意味でも、相続登記はできる限り早くしておく必要があります。

 

まとめ

相続不動産に賃貸アパートやマンションがある場合、その家賃収入は取得者が確定しているかどうかで受取人が変わります。

また、相続開始前の一定期間内に生じた家賃については準確定申告の対象となるため、手続きを忘れないようにしましょう。

 

 

 
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